Todos que vendem bens, seja de imóvel, direitos, bens móveis ou participações societárias, com valor acima de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), estarão sujeitos à informar na DIRPF (Declaração de Imposto sobre a Renda Pessoa Física). Para isso a RFB (Receita Federal do Brasil) disponibiliza o sistema chamado GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital).
O GCAP é um complemento a DIRPF e deve ser importado os dados quando enviar a declaração de IR, ou seja, se o imóvel foi vendido em 2020, na declaração de 2021 que tem competência do ano de 2020, deve ser importado os dados do cálculo do GCAP na DIRPF.
Outro detalhe importante é que o cálculo deve ser feito no momento do recebimento do valor, e não no prazo da DIRPF, pois como expliquei acima, na declaração de IR vai somente a informação do cálculo já executado. Por exemplo: Foi recebido entrada em 09/2020 no valor de R$ 80.000,00, sendo o financiamento aprovado pelo banco somente em 12/2020 no valor de R$ 400.000,00, deve ser feito GCAP no mês de setembro/2020 com vencimento do imposto (se houver) em 31/10/2020 e outro em dezembro/2020 com vencimento do imposto (se houver) em 31/01/2021.
Estes cálculos e possíveis impostos a pagar, devem ser informados na DIRPF/2021, através de um arquivo do GCAP para a DIRPF.
Se tratando especificamente do Lucro Imobiliário, podemos dizer que existem dois tipos de isenções:
Se o valor da venda for inferior à R$ 440.000,00 e:
Não possuir outro imóvel no nome, em condomínio ou em comunhão;
Nos últimos 5 (cinco) anos não obteve transação com outro imóvel.
Se o valor da venda for inferior à R$ 440.000,00, mas você possui outro imóvel no nome, então:
O valor deve ser aplicado na compra de outro imóvel no prazo de 180 (cento e oitenta dias);
Não utilizou desta isenção nos últimos 5 (cinco) anos.
Os valores da corretagem, se pagos pelo vendedor, poderá ser inserido no cálculo para abater da base de cálculo do imposto.
As benfeitorias feitas no imóvel, desde que comprovadas, através de notas fiscais, também poderão ser inseridas para abater da base de cálculo do imposto.
Em uma explicação básica, podemos dizer que o Imposto de Renda sobre o lucro imobiliário é feito de 15% sobre a diferença entre a compra e a venda. Por exemplo:
Comprou um imóvel em 05/2006 por R$ 100.000,00 e em 12/2020 foi vendido por R$ 350.000,00:
350.000,00 Venda
-100.000,00 Compra
250.000,00 Lucro imobiliário
IR Imposto de Renda = 250.000,00 * 15% = 37.500,00
Existem reduções da base de cálculo além das citadas acima (corretagem e benfeitorias) que são as contidas nas Leis 7.713/1988, 11.196/2005 FR1 e 11.196/2005 FR2.
Pegando o exemplo acima o cálculo oficial ficaria assim:
350.000,00 venda
-100.000,00 compra
-116.238,98 redução Lei 11.196/2005 FR2
133.761,02 Lucro Imobiliário
IR Imposto de Renda = 133.761,02 * 15% = 20.064,15
Documentação necessária:
1) Documento de identificação com CPF;
2) Matrícula do Imóvel;
3) Contrato de Promessa de Compra e Venda;
4) Informar se possui outro imóvel no nome ou em comunhão;
5) Informar se o valor da venda será aplicada na compra de outro imóvel no prazo de 180 dias e qual o valor;
